창동・상계 동북부 광역중심 신경제 중심지 조성에 대한 기대.

창동·상계 S-BDC, 동북권의 미래가 될 수 있을까? 실현 가능성을 점검해 봤습니다.

창동・상계. 베드타운에서 미래 일자리 중심지로의 도약

서울 동북권의 대표적인 '베드타운'으로 꼽히는 창동·상계 지역이 거대한 변화를 앞두고 있습니다. 서울시는 '강북 대개조' 프로젝트의 핵심 사업으로 이 일대를 ICT, 인공지능(AI), 바이오 R&D 산업의 중심지로 탈바꿈시키는 '서울 디지털 바이오 시티(Seoul Digital Bio City, S-BDC)' 조성을 추진하고 있습니다. 이 계획은 단순한 주거 지역을 넘어 동북권의 경제 지도를 바꿀 미래 일자리 거점을 만들겠다는 담대한 구상입니다.

이번 포스팅에서는 서울시가 제시한 S-BDC의 청사진을 면밀히 살펴보고, 계획의 실현 가능성을 높이는 긍정적 요인과 반드시 해결해야 할 핵심 과제를 검토해 보려합니다.

창동•상계 도시재생활성화지역 신경제중심지(CBD)

1. 서울 디지털 바이오 시티(S-BDC)란 무엇인가?

비전: 1,000개 기업, 8만 명의 일자리를 품는 첨단 산업 거점

서울 디지털 바이오 시티(S-BDC)는 창동·상계 지역의 대규모 유휴부지를 활용해 ICT, AI, 빅데이터, 바이오 R&D 산업이 융합된 첨단 산업단지를 조성하는 프로젝트입니다. 서울시는 이곳에 약 1,000여 개의 기업과 8만 명의 연구 인력을 유치하여, 강남·도심에 집중된 일자리 기능을 동북권으로 확산시키겠다는 비전을 가지고 있습니다. 이를 통해 창동·상계 지역을 자족 기능을 갖춘 미래 경제 중심지로 육성하는 것이 최종 목표입니다. 다만, 서울시가 내세우는 홍릉 바이오 클러스터와의 연계 효과에 대해서는 물리적 거리와 교통망을 고려할 때 그 실효성에 의문을 제기하는 시각도 존재합니다.

사업의 심장부: 창동차량기지와 도봉면허시험장

이 거대한 계획의 중심에는 이전이 예정된 두 개의 핵심 부지가 있습니다. 사업의 성패는 이 부지들을 얼마나 성공적으로 확보하고 개발하는지에 달려있습니다.

부지명	면적	현재 소유 기관
창동 차량기지	18만 m²	서울교통공사
도봉 운전면허시험장	6만 7천 m²	시설: 경찰청, 토지: 기획재정부

2. 계획의 청신호: 실현 가능성을 높이는 긍정적 요인

첫 단추는 순조롭게: '가시화된' 창동 차량기지 이전

S-BDC 계획의 가장 큰 기반이 되는 창동 차량기지 부지 확보는 순조롭게 진행되고 있습니다. 2022년 지하철 4호선 진접선 연장이 개통되었고, 대체 시설인 진접 차량기지가 2026년 완공을 목표로 공사 중입니다. 이에 따라 창동 차량기지의 이전은 이미 '가시화된 상황'으로, 프로젝트의 첫 단추는 성공적으로 꿰어졌다고 평가할 수 있습니다.

기업 유치를 위한 파격적인 당근책

서울시가 꺼내 든 '당근'은 그야말로 파격적입니다. 이는 기존의 도시개발 사업에서는 찾아보기 힘든 수준으로, 기업 유치를 향한 시의 강력한 의지를 엿볼 수 있는 대목입니다.

1. 규제 완화 (화이트 사이트): 국내 최초로 '화이트 사이트(White Site)' 제도를 전면 적용합니다. 이는 경직된 도시계획 규제를 폐지하고, 민간 기업이 부지의 밀도, 높이, 용도를 자유롭게 제안하여 개발할 수 있도록 허용하는 제도입니다.

2. 용도 상향 및 공공기여 감면: 부지를 우선 준주거용지로 매각한 뒤, 입주 기업과의 사전 협상을 통해 상업지역으로 용도를 상향 조정해줄 계획입니다. 이때 발생하는 개발이익에 대한 공공기여는 절반 수준으로 대폭 감면하여 기업의 부담을 덜어줍니다.

3. 저렴한 토지 공급: 기업 유치를 위한 핵심 용지는 조성원가 수준인 평당 약 2천만 원이라는 파격적인 가격으로 공급할 예정입니다.

4. 장기 임대 및 세제 혜택: 자금력이 부족한 스타트업이나 소규모 기업을 위해 50년 장기 임대 프로그램을 제공합니다. 임대료 역시 평당 10만 원 수준의 저렴한 비용으로 책정될 예정이며, 입주 기업 전반에 세제 혜택도 제공됩니다.

그러나 이처럼 전례 없는 지원책에도 불구하고, S-BDC의 발목을 잡는 근본적인 난관은 여전히 남아있습니다.

3. 넘어야 할 산: 계획의 현실화를 위한 핵심 과제

S-BDC 프로젝트의 성공은 두 핵심 부지의 통합 개발에 달려 있습니다. 즉, 이전이 확정된 창동 차량기지 부지의 잠재력도 '안갯속에 빠진' 도봉 운전면허시험장 부지 확보가 이루어지지 않으면 온전히 실현되기 어려운 구조입니다.

가장 큰 암초: 백지화된 도봉 운전면허시험장 이전 문제

S-BDC 계획이 마주한 가장 큰 난관은 도봉 운전면허시험장 이전 문제입니다. 당초 서울시는 의정부 장암동으로 이전을 추진했으나, 500억 원의 지원금과 환승주차장 부지 매각 등 파격적인 조건을 제시했음에도 불구하고 지역 주민들의 거센 반대로 2022년 7월 계획이 전면 백지화되었습니다. 이후 양주시 등에서 유치 의사를 밝혔지만, 아직 구체적으로 결정된 바 없어 프로젝트의 핵심 부지 중 하나가 여전히 '숙제'로 남아있는 상황입니다.

서울 디지털 바이오 시티(S-BDC) 계획은 서울시의 강력한 추진 의지와 파격적인 기업 지원책을 바탕으로 동북권의 경제 지도를 근본적으로 바꿀 거대한 잠재력을 지니고 있습니다. 이는 단순한 개발 사업을 넘어, 창동·상계 지역의 오랜 숙원인 '베드타운' 이미지를 벗고 자족도시로 나아가는 중요한 전환점이 될 수 있습니다.

위의 블로그 글 내용은 아래 영상을 기반으로 AI의 도움을 받아 정리한 내용입니다.